Na co zwrócić uwagę, kupując dom?

Każdy chciałby mieć swoje cztery kąty, własne miejsce na ziemi, które mógłby nazwać domem. Kupno domu to ogromny wydatek, na który niewielu stać z własnych środków. Zwykle posiłkują się oni więc kredytem hipotecznym. Wybór odpowiedniego domu nie jest prosty, bowiem należy przy tym zwrócić uwagę na bardzo wiele kwestii. Dokonując tak dużego wydatku należy wszystko gruntownie przemyśleć. Nie można pozwolić sobie na nietrafny wybór, ponieważ odbije się to na całym naszym życiu. Dziś ceny domów wahają się w przedziale od nawet 100 tys. zł do kilku milionów złotych. Nic więc dziwnego w tym, że przed zakupem domu większość kupujących gruntownie chce się z nim zapoznać. Na jakie parametry domu powinniśmy zwrócić uwagę i jakie dokumenty formalne przejrzeć, aby kupić dom, który będzie spełnieniem naszych marzeń?

Na skróty...

Najważniejsze cechy dobrego domu

domy - jak wybrać?

Najczęściej decydujemy się na zakup domu używanego, a nie nowego. Jeśli chcemy mieć całkiem nowy dom, wybieramy opcję jego samodzielnej budowy. Zakup domu na rynku wtórnym pociąga za sobą konieczność zwrócenia uwagi na wiele rzeczy, znacznie więcej niż przy zakupie mieszkania w bloku czy kamienicy. Przede wszystkim, przed podjęciem jakichkolwiek kroków zakupowych w stosunku do upatrzonej przez nas nieruchomości, koniecznie trzeba zapoznać się z sytuacją prawną obiektu. Pierwszym krokiem powinno być przejrzenie ksiąg wieczystych. W tym celu należy udać się do właściwego dla lokalizacji nieruchomości sądu rejonowego, gdzie będziemy mogli zapoznać się z księgami wieczystymi nieruchomości. Musimy dowiedzieć się o takich kwestiach, jak:

  • Forma własności nieruchomości,
  • Obciążenie hipoteką,
  • Związane z domem służebności.
  • Dodatkowo, powinniśmy sprawdzić dokument odbioru domu, zwłaszcza, jeśli jest to dom powstały kilkadziesiąt lat temu. Taki dokument da nam gwarancję, że dom postawiony jest ściśle zgodnie z obowiązującym prawem i nie będziemy mieć problemów na wypadek kontroli budowlanej.

    Jeśli obiektem naszego zainteresowania jest dom w stanie surowym, koniecznie zerknijmy na dziennik budowy, zwłaszcza pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu, bowiem jeśli minęło od niej 2 lata, będziemy zmuszeni wystąpić o nowe pozwolenie na budowę, co wiąże się z kolei z dodatkowymi kosztami i poświęceniem czasu.

    Mając upatrzony dom, warto wybrać się na jego oglądanie z fachowcem budowlanym, bądź wykonawcą, który podejmie się modernizacji i wykończania naszego domu. Oceni on, czy inwestycja jest korzystna, jakie usterki posiada dom itp. kwestie, których samodzielnie nie jesteśmy w stanie raczej wyłapać. Wskaże on również, jakie są możliwości modernizacji lub rozbudowy nieruchomości.

    Samodzielne oglądanie domu na sprzedaż powinniśmy rozpocząć od przejrzenia wszystkich kątów. Należy oczywiście zwrócić uwagę na stan techniczny nieruchomości. Nasze zainteresowanie powinny wzbudzić zawilgocone ściany, pęknięte mury, niesprawna instalacja wodociągowa i elektryczna, czy też stara więźba dachowa. Wszystkie te elementy mogę wymagać ogromnych nakładów finansowych, aby przywrócić im dawny stan. Jeśli jesteśmy w zasadzie zdecydowani na zakup konkretnej nieruchomości, warto wydać nieco pieniędzy i zatrudnić specjalistę, który oceni stan techniczny domu. Dzięki temu możemy uniknąć niespodziewanych kosztów napraw. Jeśli dom jest świeżo po remoncie, zdarza się, że został on przeprowadzony tylko na potrzeby zamaskowania usterek i ubytków w stanie technicznym. Mogą one wiązać się z koniecznością przeprowadzenia kolejnych prac remontowych i to w krótkim czasie.

    Bezpośrednie sąsiedztwo

    Wbrew pozorom, okolica domu jest bardzo istotna przy jego zakupie. Najważniejszy powinien być dla nas plan zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy, bowiem może się okazać, że łąki czy lasy, które znajdują się dziś wokół domu, w krótkim czasie zostaną przeznaczone pod budowę ruchliwej drogi, stacji benzynowej, magazynów itd. Może to w zdecydowany sposób obniżyć wartość naszej nieruchomości w przyszłości. Aby zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy udać się do wydziału architektury urzędu gminy. Zdarza się, że gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego okolicy interesującego nas domu, ale istnieje zawsze niebezpieczeństwo, że teren ten zostanie przeznaczony na wytycznie drogi.

    Kwestie formalne

    W przypadku podjęcia decyzji o zakupie konkretnego domu, jesteśmy zmuszeni do dopełnienia wielu formalności. Pierwsze, co musimy zrobić, to ustalić z właścicielem budynku wszelkie warunki kupna-sprzedaży domu. Możemy podpisać z nim również umowę przedwstępną. Jest ona swoistą gwarancją tego, że właściciel nie sprzeda domu komuś innemu, w momencie gdy my będziemy załatwiać niezbędne formalności, na przykład kredyt hipoteczny. Umowę tego rodzaju możemy sporządzić albo sami z właścicielem domu, albo podpisać umowę przedwstępną u notariusza, wtedy będziemy mieć pewność dotrzymania umowy przez drugą stronę. Z podpisaniem umowy przedwstępnej nierozerwalnie wiąże się konieczność wpłacenia zadatku dla sprzedającego. Zwyczajowo jest to 10% ceny transakcyjnej nieruchomości, choć może to być kwota mniejsza bądź większa. Jest to kwestia umowna pomiędzy stronami.

    Warto powiedzieć, że zadatek jest rekompensatą za ewentualne zerwanie umowy przez jedną ze stron. Jeśli dojdzie do tego z winy kupującego, zadatek przepada, a jeśli umowę zerwie sprzedający, musi on wówczas zwrócić niedoszłemu nabywcy podwójną kwotę zadatku. W momencie, gdy transakcja dochodzi do skutku, zadatek jest zaliczany na poczet ceny. Strony umowy przedwstępnej mogą zdecydować się na zaliczkę, w miejsce zadatku, jeśli nie chcą one ryzykować utraty pieniędzy.

    Zarówno zaliczka, jak i zadatek pełnią rolę zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, które stanowią przedmiot zawartej umowy. W przypadku, gdy strony prawidłowo wykonują swoje obowiązki, wówczas wpłacona wcześniej zaliczka, czy też zadatek, zostają zaliczone na poczet określonej w umowie ceny. Jeśli jednak nie wykonują swoich zobowiązań, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła. Nie mają w tym przypadku znaczenia okoliczności, dla których umowa przedwstępna nie znalazła pokrycia w rzeczywistości. Jak wiemy, w takiej samej sytuacji zadatek przepada.

    Aby sfinalizować transakcję zakupu domu, należy podpisać stosowną umowę kupna-sprzedaży, którą zawiera się u notariusza, bowiem wymagane jest, aby miała ona formę aktu notarialnego. W umowie tej ustalane są wszelkie szczegóły zakupu, do których zalicza się formę przekazania pieniędzy oraz inne, ostateczne formalności. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się niestety z koniecznością uiszczenia opłat. Istnieją trzy rodzaje takich opłat:

  • Taksa notarialna – jej wysokość w przypadku każdej umowy kupna-sprzedaży jest określana oddzielnie, za podstawę biorąc wartość przedmiotu czynności notarialnej. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, za podstawę bierze się cenę sprzedaży. Taksa notarialna ustalana jest zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.). Do taksy notarialnej zawsze doliczana jest wartość obowiązującego podatku VAT.
  • Opłaty sądowe – pobierane są one przez notariusza i wiążą się z koniecznością wpisania do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli oczywiście nie była ona wcześniej zakładana. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł.
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych – jego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży. Jego wysokość reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku - Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek jego zapłaty zawsze spoczywa na kupującym.
  • Po dopełnieniu formalności notarialnych, kupujący dom musi jeszcze przepisać wszystkie umowy o dostawie wody, energii elektrycznej, gazu i innych mediów, przepisać na własne nazwisko. Ewentualnie, były właściciel nieruchomości musi wypowiedzieć te umowy, zaś nowy właściciel – zawrzeć nowe.

    Podsumowanie

    Kupno domu powinno być jak najbardziej przemyślaną decyzją. Nie powinniśmy mieć co do niej jakichkolwiek wątpliwości. Musimy być pewni, że dokonujemy najlepszego wyboru, bowiem tylko wówczas będziemy mieć w końcu swój wymarzony dom. Jako że zakup domu wiąże się z ogromnymi kosztami, warto przed rozpoczęciem poszukiwania zapoznać się z naszą zdolnością kredytową. Prawdopodobnie, finansowanie choćby części zakupu nieruchomości przez bank będzie koniecznością. Wybierając dom zwracajmy jak najwięcej uwagi na wszelkie szczegóły i nawet najmniejsze usterki. Z pozoru nic nieznaczące wady mogą w przyszłości rozrosnąć się do takich rozmiarów, że ich zlikwidowanie pociągnie za sobą bardzo wysokie nakłady finansowe. Lepiej się tego wystrzegać już podczas zakupu nieruchomości.

    Podobne poradniki


    Strona wygenerowana 2019-08-21 10:37:55, 213