Nieruchomości »

Jakie dokumenty są potrzebne przy kupnie mieszkania?



06 lipca 11:05
Zamierzam kupić mieszkanie, dlatego zastanawiam jakie dokumenty muszę posiadać ja, a jakie dokumenty były właściciel. Czy zakup można dokonać samemu, czy lepiej przy kupnie mieszkania dokonać tego razem z adwokatem?
09 lipca 12:36
Kredyt

Zorganizuj dokumenty. Pracujesz na etacie? Idź do działu kadr po zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony (określony) oraz zarobkach z ostatnich trzech miesięcy.

UWAGA! Przy zatrudnieniu na czas określony prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile twój kontrakt opiewa, choć banki podchodzą o wiele liberalniej do osób z umową na czas określony niż jeszcze kilka lat temu.

Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło, załatw:

• oryginały umów-zleceń - o dzieło,

• oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać z tobą ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości,

• PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.

Przy działalności gospodarczej możesz potrzebować zaświadczenia z ZUS o tym, że nie zalegasz ze składkami, oraz PIT-ów.

UWAGA! Na rynku zaczynają pojawiać się kredyty typu "no docs" czyli niewymagające od klienta dokumentowania dochodów.

Taką ofertę ma np. PTF Bank. Kredytobiorca musi podać, ile zarabia, bank sprawdzi tylko, czy dana osoba faktycznie jest zatrudniona w zakładzie pracy, który podaje.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą PTF porównuje deklarowane zarobki przedsiębiorcy ze swoimi bazami danych, w których podane jest ile jest w stanie zarobić osoba pracująca w takiej branży.

Pamiętaj - zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.

Dowiedz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć

W tym celu ze wspomnianymi punkt wyżej dokumentami:

• Idź do oddziału banku, w którym masz założony rachunek. Zapytaj, jaki kredyt może on ci zaproponować. Banki czasami w sposób preferencyjny traktują swoich stałych klientów, dając im np. korzystniejsze oprocentowanie czy pobierając od nich niższe opłaty niż od osób prosto z ulicy. Szczególnie ci się opłaca skorzystać z usług „swojego” banku, jeśli masz tam konto vipowskie. Tacy klienci mogą prawie zawsze liczyć na jakąś specjalną ofertę.

• Udaj się do doradcy kredytowego (tzw. brokera), aby zorientować się, czy inny bank nie ma dla ciebie lepszej oferty.

Doradca kredytowy to osoba, która profesjonalnie zajmuje się pośrednictwem kredytowym między bankami a klientami.

Za swoje usługi zazwyczaj nie pobiera żadnych opłat - żyje z prowizji, którą dostaje od banku.

Najpopularniejsze firmy to Expander (www.expander.pl), Open Finance (www.openfinance.pl) oraz Dom Kredytowy NOTUS (www.notuskredyt.pl).

Zbadaj ceny w swoim mieście

Jeśli interesują cię ceny nowych mieszkań i żyjesz w dużym mieście, zajrzyj na www.tabelaofert.pl. Znajdziesz tam dość szczegółową ofertę deweloperów i spółdzielni z wizualizacjami, ceną lokali za m kw. Dość często powierzchnia mieszkań jest rozrysowana na rzutach. Używane patrz: www.mls.org.pl.

Ustal, ile chcesz wydać

Rada. Nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli bankowiec zapewnia, cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.

I czego potrzebujesz

Weź kartkę papieru, coś do pisania, plan miasta i odpowiedz sobie na następujące pytania:

• Jak długo zamierzasz mieszkać w nowym miejscu? Innymi słowy, czy jest to mieszkanie (dom) docelowy, czy za kilka lat chcesz je zmienić na większe, lepsze, w innej okolicy?

• Jeśli chcesz świeżo kupione mieszkanie (dom) za kilka lat sprzedać albo wynająć, dobrze by było, gdybyś wybrał lokal, na który w przyszłości będzie duży popyt.

UWAGA Najszybciej rosną ceny nieruchomości w dzielnicach, gdzie nic nowego nie da się już wybudować - innymi słowy brakuje tam ziemi pod budowę.

W Warszawie dzielnicą, w której brakuje działek, jest Ursynów oraz Mokotów, zaś dużo wolnej ziemi pod zabudowę jest w Wilanowie.

• Czy przeszkadzają ci dojazdy i ile czasu jesteś w stanie na nie poświęcić (podobnie członkowie twojej rodziny). Jeśli lubisz spędzać sporo czasu w samochodzie, możesz kupić mieszkanie (dom) pod miastem albo w zielonych okolicach odległych od centrum.

Rada. Zanim kupisz, spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.

• Jak daleko jest szkoła, w której uczą się (będą się uczyć) twoje dzieci, czy w okolicy są przedszkola, ośrodki zdrowia itp.

• Jakiego potrzebujesz rozkładu mieszkania i ilu pokoi.

Rada. Duży i wąski korytarz to strata miejsca i pieniędzy. Unikaj mieszkań, gdzie są pokoje przechodnie. Kuchnia koniecznie musi być widna. Dla dwóch osób dobrym rozwiązaniem jest mieszkanie o powierzchni ok. 45 m kw., dwa pokoje. Trzech - ok. 55-60 m kw., trzy pokoje. Mieszkanie o takiej powierzchni łatwo sprzedać.

• Czy w okolicy jest park, staw rzeczka bądź jezioro. Takie elementy natury podnoszą w dłuższej perspektywie wartość nieruchomości.

To wbrew pozorom kluczowa decyzja. Mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym szuka się bowiem inaczej.

UŻYWANE

Tutaj do pomocy będziesz musiał zatrudnić pośrednika. O dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką.

Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam. Wybierz, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, który podpiszesz. Masz do wyboru umowę otwartą oraz na wyłączność. Czym się one różnią?

• Umowa otwarta. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.

Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników.

Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży)

Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?

Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.

Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Im wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale już nie dla kupującego.

• Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: „Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".

Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas:

• sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.;

• od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.;

• rok i dłużej - domy.

Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem.

Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie.

Wady. Jeśli ktoś oferuje ci nieruchomość, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY.

Jeśli kupisz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję.

Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży).

W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:

• zbadać stan prawny nieruchomości, m.in. sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów.

• pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie;

• doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej;

• podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).

Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów!

UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:

• połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;

• połowę przy akcie notarialnym.

Rada. Umowę podpisuj w biurze, tak, żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem.

Nie dopuszczaj do sytuacji, że pośrednik daje ci umowę do podpisania na masce samochodu, trzy minuty przed wejściem do oglądanego mieszkania.

A jak szukać nowego

Wiedzy na temat nowych inwestycji dostarczają przede wszystkim gazety. Doskonały przegląd ogłoszeń na ten temat znajdziesz np. w gazecie "Nieruchomości i Dom".

W szukaniu dobrego dewelopera (spółdzielni) bardzo też pomaga internet. Wejdź np. na www.gazeta.pl i kliknij forum. Na forum znajdziesz dział dom i budownictwo. Dowiesz się tam rzeczy, o których handlowcy żadnej firmy cię nie poinformują.

Np. że ich inwestycje spółdzielni X oddawane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Albo że ich wykonawca ma poważne problemy z jakością. Bądź że na działce, na której buduje deweloper Y, jest gigantyczna hipoteka.
14 listopada 13:38
Mnie się wydaje, ze lepiej przejść się do developera na seminarium i zasięgnąć porady na miejscu jakie dokumenty będą potrzebne. Na takim seminarium zawsze jest jakiś prawnik, który dokładnie ci co i jak powie.
14 listopada 17:46
Po co pośrednicy? Strata pieniędzy tylko.
Idziesz do notariusza i mówisz że chcesz w jego kancelarii dokonać przeniesienia własności nieruchomości (umowa kupna sprzedaży) i notariusz Ciebie poinstruuje (i to za darmo bo notariusz będzie miał spodziewany zysk dopiero po dokonaniu czynności notarialnej) jakie dokumenty musi posiadać sprzedający w zależności od tego jakie to jest mieszkanie. Najczęściej będą potrzebne: aktualny odpis z księgi wieczystej (nie starszy niż tydzień), aktualny odpis z rejestru gruntów i budynków, oraz poprzedni akt notarialny w którym wymieniony jest imiennie aktualny właściciel lub jego spadkodawca i postanowienie o nabyciu spadku. Zalecam ostrożność jeśli mieszkanie było dziedziczone w spadku a nie przez zakup/darowniznę. Wtedy sprzedający powinien uzyskać jeszcze zaświadczenie od naczelnika urzedu skarbowego że podatek od nabycia tej nieruchomości zapłacono albo nie należy się. W przeciwnym razie obowiązek zapłącenia podatku od spadku przeszedłby na nabywającego!!!!
Kupujący powinien posiadać tylko dowód osobisty i pieniądze na opłacenie czynności notarialnej (płatne dopiero po dokonaniu czynności). Notariusz poinformuje Cię jaka to będzie kwota - w zależności od tego jaka jest wartość nieruchomości czyli ile pieniędzy żąda sprzedający. Pieniędze dla sprzedającego mogą być częściowo w gotówce (pokwitowane w treści aktu notarialnego) a częściowo przelane później na wskazane w akcie notarialnym konto sprzedającego w ciągu 14 dni od dnia podpisania aktu. Należy też w dniu sprzedaży sporządzić protokół zdawczo odbiorczy z mieszkania i podpisać go u notariusza (poświadczenie podpisów sprzedający+kupujący = 48 zł) i zrobić sobie kopię uwierzytelnioną z tego protokołu u notariusza = 7 zł/za stronę.

Notariusze mają narzucone ustawowo maksymalne stawki wynagrodzenia więc nieważne do kogo pójdziesz i tak maksymalnie tyle samo zapłącisz. Podatek od tzw. czynności cywilno prawnych pobierze także notariusz i wpłaci go do włąściwego urzedu skarbowego (będzie o tym adnotacja w akcie notarialnym).
14 listopada 18:16
Ja bym jeszcze zażądał od sprzedającego zaświadczenia z banku że numer rachunku na które będę miał wpłacić pieniędze jest faktycznie jego własnością. Kopię zaświadcznia uwierzytelnić u któregokolwiek notariusza a oryginał do swojego sejfu.

W protokole zdawczo-odbiorczym muszą być wyszczególnione aktualne stany licznika prądu / gazu / wody.

W akcie notarialnym musi być umowny zapis że kupujący zobowiązuje się pokrywać koszty utrzymania nieruchomoci poczynając od dnia wydania mu nieruchomości oraz zdognie ze stanem początkowym liczników mediów opisanych w protokole zdawczo odbiorczym podpisanym przez sprzedającego i kupującego w dniu wydania nieruchomości.

Oraz zażądał od sprzedającego odrędbnego aktu notarialnego - pełnomocnictwa - nieodwołanego i niegasnącego ze śmiercią mocodawcy pełnomocnictwa do rozwiązania wszelkich umów o dostarczanie mediów dla nieruchomości położonej w miejscowosci XXXXXXXXXXXX przy ulicy Aaaaaaaaaa 3/34. Wraz z wyszczególnieniem aktualnego adresu do korespondencji mocodawcy - aby ewentualne zaległe rachunki nie przychodzily na adres kupionego przez Ciebie domu. Jeśli zaś dostawca mediów nie mógłby załapać kontaktu z mocodawcą i przysłałby rachunek do CIebie to odpisz że z dniem X.X.XXXX zrzekasz się funkcji pełnomocnicka ustanowionego aktem notrialnym numer Rep.A/123413. I tyle, już nie reprezentujesz dłużnika (poprzedniego właściciela).

Dobrze też byłoby żeby wszystkie osoby były wymeldowane z tej nieruchomości przed dokonaniem sprzedaży. Ewentualnie - Nowemu właścicielowi przysługuje też prawo do wnioskowania o wymeldowanie w trybie administracyjnym - że po prostu taka osoba wg. Ciebie już tam nie mieszka i sładasz formalny wniosek do urzedu miasta (bez obowiązku informowania poprzednio mieszkających tam osób).
22 kwietnia 20:28
warto tez szukać odpowiedzi również w wypowiedziach zwykłych ludzi na forach dyskusyjnych. Choćby tutaj http://forum.investmap.pl/ sporo się mówi o mieszkaniach, papierach i promocjach itd....
12 czerwca 11:35
Możesz dowiedzieć się więcej o tym jak bezpiecznie kupić mieszkanie nie korzystając z pomocy pośrednika http://www.escapemagazine.pl/321775-jak-bezpiecznie-kupic
05 lipca 11:01
Jutro jest dzień otwarty u JWC, więc tam znajdziesz więcej informacji.
12 sierpnia 22:38
Zanim kupisz mieszkanie, dom lub działkę - sprawdź swoją zdolność kredytową - GRATIS !!!

Może się okazać, że stać Cię na więcej...

Zadzwoń 503 580 333

gabriel.wrobel@taxcare.pl
27 wrzesnia 14:54
czasami ciężko jest znaleźć dobre mieszkanie bez pośrednika, zwłaszcza jeśli się ma jakieś szczególne wymagania, ja skorzystałem z biura nieruchomości http://kryswal.pl i jestem zadowolony z tej współpracy, udało się kupić mieszkanie dokładnie takie jakie chciałem także polecam wszystkim to biuro

http://kryswal.pl
05 grudnia 15:19
W tym temacie możesz się również zainteresować tym co powinna zawierać sama umowa sprzedaży. Dużo problemów może się przy tym rozwiązać. Osobiście polecam serwisu porad prawnych online np. http://www.wizjerprawny.pl/porada/sprzedaz-nieruchomosci-najwazniejsze-problemy co prawda płatne, ale za to dużo się można dowiedzieć.
24 lutego 11:43
Z tym to jest różnie u każdego dewelopera, szukaj na ich stronie powinni mieć gdzieś takie dane w regulaminie bądź ofercie sprzedaży. W każdym razie warto też rzucić okiem na przepisy prawne bo na pewno też coś o tym mówią. Szukając na przykład mieszkania Poznań też się nad tym zastanawiałem jakie dokumenty ze sobą mieć, więc się nie dziwię.
10 marca 10:33
22 sierpnia 07:51
Kupowałem jakiś czas temu mieszkanie i powiem wam, że trochę jest tego ganiania. Trzeba sprawdzić dosłownie wszytko - czy mieszkanie nie jest zadłużone, czy wszyscy jego domownicy zostali wymeldowani, czy wszystkie należności względem mieszkania zostały uregulowane itd itd. Krótko mówiąc trochę tego jest. Poza tym jeżeli ktoś się stara o dopłatę w ramach programu mieszkanie dla młodych, to rzeczy które musi dostarczyć jest jeszcze więcej. O większości można poczytać pod tym linkiem http://doplatamdm.pl/
22 sierpnia 08:57
Warto też przede wszystkim rozejrzeć się za dobrym mieszkaniem, najlepiej na stronie klikmapa.pl, tu przykładowo oferty z Pabianic http://www.klikmapa.pl/mieszkania-na-sprzedaz,woj-lodzkie,pow-pabianicki,gm-pabianice,mi-pabianice.html
10 wrzesnia 11:16
oi sporo tej papierologi jest, muszę dużo tego przygotować


tanie lokale bemowo
08 listopada 16:23
Też wydaje mi się, że warto się najpierw rozeznać jeżeli chodzi o możliwość uzyskania kredytu na zakup takiej nieruchomości. Jakoś nie wydaje mi się, by ktoś kupował ją za gotówkę. Przykładowo tutaj na stronie uwagafinanse.pl jest opisane jak to wygląda. Dodatkowo polecam się też skontaktowąć z jakimś doradcą kredytowym. Oni często mogą wynegocjować jakieś promocyjne warunki.
dziś o 13:30
Ja w ubiegłym roku kupowałam dom i miałam dosłownie ten sam problem. W papierach totalnie się gubię, a co gorsza w ogóle nie znam się na kwestiach prawnych związanych z nabywaniem nieruchomości. Najbardziej jednak bałam się tego, że dom który mam zamiar kupić w chwilę po tym, jak w nim zamieszkam zacznę się sypać. W związku z tym zdecydowałam się na skorzystanie z pomocy http://audytnieruchomosci.com/. Firma ta przeprowadziła mi nie tylko audyt techniczno-budowlany, ale również zajęła się badaniem stanu prawnego nieruchomości. Na szczęście okazało się, że wszystko było w porządku.
Proszę się zalogować aby zabrać głos na forum.


Strona wygenerowana 2014-12-21 16:05:38, 1.1